Zástavní právo

Zástavní právo je v praxi nejpoužívanější zajišťovací institut. Jeho pomocí se zajišťuje povinnost dlužníka zaplatit dluh. Zástavní věřitel, v případě hypotéky banka, má před ostatními věřiteli přednostní postavení. To znamená, že v případě kdy dochází ke zpeněžení zástavy, je to primárně zástavní věřitel, kdo musí být z dosaženého výtěžku na prvním místě uspokojen. Zástavou je v případě hypotéky nemovitost, obvykle tedy kupovaný dům, byt či pozemek.

Zástavní smlouva má tři subjekty. Banka poskytující hypotéku je vždy zástavní věřitel, vlastník nemovitosti je zástavce a subjekt, který si půjčuje peníze je dlužník. Dlužník a zástavce je často jedna a tatáž osoba. Není tomu tak vždy, např. v situaci, kdy např. developer staví dům a prodává jej kupci, který si bere hypotéku, je developer zástavcem a kupující je dlužníkem. Kupující se po dostavbě nemovitosti stává jejím vlastníkem a zároveň i zástavcem, tzn. celkem logicky přebírá nemovitost včetně existující zástavy.

V zástavní smlouvě jsou vždy uvedeny podmínky, za jakých může věřitel nárokovat zpěněžení zástavy, dále pak podmínky kdy je povinen zástavu uvolnit (typicky při doplacení úvěru).

Důležité je, že zástavních věřitelů může být uvedeno v katastru nemovitostí několik. Není tedy problém zastavit nemovitost vícekrát, klíčové je pořadí věřitelů. Zástavní věřitel na druhém místě vždy musí počkat až se uspokojí pohledávky věřitele na první místě, pak teprve může nárokovat plnění on. V praxi se u hypoték tato možnost použije prakticky jen u refinancování hypotéky. V jiných případech banka nepřijme jako zástavu nemovitost, která je již zatížená zástavním právem ve prospěch jiného zástavního věřitele, např. pro jinou banku.